纽约商业租赁合同中的关键条款-违约与救济条款

摘要：商业租赁合同内容繁杂，租客签署租赁合同时往往更关注租金、租期，对其他条款不甚细究。当真正出问题时才发现这些条款中也暗藏玄机。在本篇文章里，我们会重点讲解违约与救济条款。

违约与救济

1) 租客违约：

违约的认定：通常房东会将租客的违约情形和违约责任约定得比较宽泛。除了争取更明确的约定外，违约的认定也十分重要。对租客来说，最坏的情况是违约行为一旦发生即认定构成违约，租客没有任何补救机会就需承担违约责任。更好的情况是发生违约行为后，要求房东充分通知租客其发生了违约行为，并给予租客足够时间进行补救。只有在租客收到通知且未能在补救期间内改正其违约行为时，才认定租客构成违约。这样可以大大降低租客承担违约责任的风险。因此，租客可以在磋商中尽量争取前述通知要求和补救期间。

违约责任的限制：租客违约时房东享有法定和约定的救济权利。租客可以尝试通过以下条款限制房东的约定救济权利，并限制自己的违约责任。

• 明确租客被逐出承租物业后不再承担租金。

• 明确房东有止损的义务，就因房东未及时采取补救措施造成的损失，租客不承担任何责任。

• 约定违约责任的上限。

2) 房东违约：

通常房东非常不愿意在商业租赁合同中约定自己的违约情形以及租客的救济措施，租客难以获得金钱赔偿。但仍然有少数情况下租客可以尝试争取一些实质权利。例如：

• 因房东原因导致租客对承租物业的使用受到重大不利影响时(如完全无法使用承租物业开展正常经营超过一定时间)，受影响期间的租金应当减少或免除。

• 如房东发生合同约定的违约行为，租客有权暂缓交付租金直至房东改正违约行为。

• 如非因租客原因导致承租物业毁损，租客无法开展正常经营活动，租客有权解除合同。

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曾晖律师简介:

曾晖律师是Zeng Law Group, PLLC (纽约锦晖律师事务所）的高级合伙人。曾律师连续三年（2017、2018和2019）被美国路透社(Thomson Reuters)超级律师杂志 Super Lawyers评为 Rising Star。在美国执业律师中，仅有2.5%左右的律师能获得此荣誉。曾律师也被 Crain’s New York 杂志评选为2018 Leading Women Lawyers in NYC （纽约市前100杰出女性律师）。

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