纽约购房中不可小视的白蚁问题是什么？

【摘要】在纽约，白蚁检查是购买house类型房屋时非常重要的一部分。为什么房屋会出现白蚁？我们应该什么时候做白蚁检查（Termite Inspection）？我们又应该如何运用白蚁检查（Termite Inspection）条款？本文将对此一一进行解释。

一、为什么房屋（house）会出现白蚁？

图片来源：https://basc.pnnl.gov/images/termite-infestation-probability-map-adapted-2021-international-residential-code-irc-figure

根据《2021年国际住宅规范》中的美国白蚁侵扰可能性地图，全美一半以上的地区为可能受白蚁侵袭的中高风险区。为什么全美大部都可能受到白蚁侵袭？

• 气候因素：美国部分地区气候温暖，降水充足，温暖、潮湿的环境尤其适宜白蚁生存，而家中温暖、黑暗又潮湿的角落更是白蚁繁殖的最佳场所；

• 房屋结构：美国的许多房屋主要由木材建成，为喜食纤维素的白蚁提供了大量食物；

• 时间因素：许多木结构房屋已经历数十载的风吹雨打，前任屋主不一定能及时进行白蚁检查或防治，木结构房屋很难招架住无孔不入的白蚁；

• 其他因素：房屋周边的积水、泄露的管道、地基中的裂缝都可能导致处于自然环境中的白蚁进入家中。

二、为什么需要白蚁检查（Termite Inspection）？

从一中显示的图片可知，纽约州属于受白蚁侵袭的中风险区。根据美国住房和城市发展部（US Department of Housing and Urban Development）发布的《白蚁处置例外区域表》（Termite Treatment Exception Areas）在纽约州仅有9个区域（County）可以不处置白蚁（Clinton, Essex, Franklin, St Lawrence, Niagara, and Orleans）。

白蚁以纤维素为食，木质结构的房屋是白蚁理想的栖息场所。白蚁长年累月的啃食会不断侵蚀木结构房屋的结构。“千里之堤，溃于蚁穴”，小小的白蚁轻则导致房屋外观受损，重则可能导致房屋倒塌，造成财产损失或人员伤亡。

而一旦房屋已有了白蚁，最佳的处置时机是在房屋仍处于空置或未入住时。这是因为针对生活在木结构中的白蚁，可能会采取“熏蒸法”来灭杀白蚁，而“熏蒸法”需要历经设置帐篷、填充药剂和通风散气这一系列过程，且熏蒸过程中不可居住，屋内不可有宠物、植物、药物和食物。若在过户后再处置房屋内的白蚁，会增加灭杀的难度和成本。因此，准备在纽约州购买木质结构房屋的客户务必提前注意房屋内是否有白蚁。若有白蚁则可提前处置，减少损失。

三、什么时候进行白蚁检查（Termite Inspection）？

买家可以在合同签署之前进行白蚁检查。

买家也可以在合同签订之后，按照合同中规定的时间要求（比如合同签订后15天）进行白蚁检查（Termite Inspection）。根据检查的结果，如果发现任何虫害，买方可以修改购买价格，要求购房价款的抵免或要求买家采取虫害防治措施等。

我们在此列举一个合同样本条款进行解释：

合同原文：

TERMITE OR OTHER INFESTATION:

Purchaser has the right, at Purchaser's cost, to have the premises inspected for the purpose of determine the existence of termite or other woodboring insect infestation. In the event termite or other infestation is found, a copy of the report issued by the examining expert making such inspection shall be served upon the Seller's attorney within fifteen (15) days from the date hereof, Upon receipt of such report by the Seller's attorney. Seller may do one of the following:

a. Treat the termite or other wood boring condition at Seller's expense and furnish the Purchaser with a one year guarantee from the treating expert against re-infestation, in which event, Purchaser shall complete this agreement to the terms thereof; Seller is under no obligation to repair "old damage" in the absence of an active infestation of wood boring objects.

b. Seller may cancel this Contract by refunding the sums paid hereunder by the Purchaser.

Notice of Seller's intent to exercise either option shall be mailed to the Purchaser's attorney within fifteen (15) days after receipt of the termite or other wood boring inspection infestation report. In the event Purchaser shall fail to have the premises inspected or shall fail to serve a copy of the report aforesaid, post-marked not later than fifteen (15) days from the date hereof Purchaser shall be deemed to have waived the provisions of this clause and this contract shall remain in full force and effect.

英文翻译：

白蚁或其他虫害

买方有权要求自费对房屋进行检查，以确定是否存在白蚁或其他虫害。如果发现白蚁或其他虫害，应在本协议签订之日起十五（15）天内将检查专家出具的报告副本送达卖方律师，卖方律师收到该报告后。卖方可以采取以下措施之一：

a. 卖方自费处理白蚁或其他木本昆虫，并向买方提供防治专家提供的一年质保，以防止再次出现虫害侵扰，在这种情况下，买方应完成本合同；若没有活跃的虫害侵扰，卖方没有义务修复"已形成的损害"。

b. 卖方可以取消本合同，退还买方在本合同下支付的款项。

在收到白蚁或其他木本昆虫虫害的检查报告后的十五（15）天内，卖方律师应将卖方打算行使这两种选择之一的通知邮寄给买方律师。如果买方未能对房屋进行检查或未能送达上述报告的副本，并在此日期后的十五（15）天内邮寄给买方，则买方应被视为放弃本条款的规定，本合同应仍有效。

曾律师提醒：此样本合同条款其实可以跟卖家进一步协商。

四、买方应如何运用白蚁检查（Termite Inspection）条款？

我们一般建议客户在签订合同之前便进行白蚁检查。如果因种种原因（比如：处于卖家市场，卖家收到很多offers），买家必须先签订合同再进行白蚁检查。那么买家律师需要仔细研读合同条款（包括：何时进行白蚁检查，卖家多久可以退回定金），从而在最大程度上保护买家的利益。

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曾晖律师简介：

曾晖律师是Zeng Law Group, PLLC (纽约锦晖律师事务所）的高级合伙人。曾律师连续四年（2017、2018、2019和2020）被美国路透社(Thomson Reuters)超级律师杂志 Super Lawyers评为 Rising Star。在美国执业律师中，仅有2.5%左右的律师能获得此荣誉。曾律师也被 Crain’s New York 杂志评选为2018 Leading Women Lawyers in NYC （纽约市前100杰出女性律师）。

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