什么？我在纽约市购买了99.9万的房产居然要交豪宅税（Mansion Tax）？详解纽约豪宅税计算！

【摘要】我们都知道，在纽约市买一百万以上的房产需要付豪宅税（Mansion Tax）。但是，为什么买了90多万的房子也被收了豪宅税（Mansion Tax）？豪宅税的计算基于哪些因素？本篇文章为你揭晓。

一、什么是豪宅税（Mansion Tax）？

在纽约，购买超过一百万的房产需要缴纳豪宅税（Mansion Tax）。豪宅税（Mansion Tax）税率占购买价格的1%至3.9%不等。我们先来看看，豪宅税的税率是多少？

以一百万为例，豪宅税（Mansion Tax）高达1万美元。因此，对于大多数纽约房产买家来说，豪宅税（Mansion Tax）是交易时最大的潜在交易成本之一。

二、房产售价99.9万，为何要付豪宅税（Mansion Tax）？

我们时常遇到的问题是，为什么购买90多万的房子也要交豪宅税（Mansion Tax）？这是因为，豪宅税的计算基数，不仅包括房价本身，还包括：停车位，过户时所有卖家需支付，但由买家支付的费用。

1. 停车位（Parking Spaces）

很多买家在买房时也会买停车位，那么停车位需要计入豪宅税（Mansion Tax）吗？没错！是否达到豪宅税（Mansion Tax）100万的门槛，停车位的价格也要包括！

举个例子: 房产本身售价为96万，停车位10万元，那么我们就需要支付106万美金对应的豪宅税(Mansion Tax)。

2. 过户时，所有卖方应承担但由买方支付的费用

1）纽约市转让税（如果买方承担）

一手房交易时，如果买家需要支付纽约市的转让税（New York City Transfer Tax）,该税款须计入豪宅税（Mansion Tax）的计税基数。

2）开发商律师费用（如果买方承担）

一手房交易时，如果买家需要支付开发商律师费,该税款须计入豪宅税（Mansion Tax）的计税基数。

3）过户时，买家支付的应由卖方承担的其他费用

是否计算其中，需与专业房产律师讨论。

我们用一个例子帮助大家更好地理解：

房产净售价（Net Sale Price）89万，停车位10万，共计99万。买方需要支付1.425%的纽约市转让税，以及卖方律师费用2700美元，那么：

豪宅税（Mansion Tax）计税基数 = $890,000（房产售价） + $1000,000(停车位售价)+$990,000*1.425% （纽约市转让税） + $2700 （卖家律师费）= $1006,807.5

豪宅税（Mansion Tax）= $1006,807.5 * 1% = $10,068.075

三、我要买两套不到一百万的房产，是否要付豪宅税（Mansion Tax）？

有些买家可能出于投资目的，在同一幢公寓中购买多个套房，这就有可能触发税收汇总（Tax Aggregation Rule），基于多套房产的总价值来计算豪宅税（Mansion Tax）。那么，应该如何判断呢？

这里的判断标准是多处房产之间是否相关（Related）。如果是一幢大楼的相邻套房（横向或纵向），并且在未来将作为一个整体使用，那么就需要作为一个整体来计算价值。而不相关（Unrelated）可以体现为：购买时间间隔长；购房者不将两套房产作为一个整体使用；非计划的或意外的（unplanned or unexpected）。

举个例子，我们购买了纽约市同个公寓相邻的9B和9C，售价分别为90万和80万，两套房购买之后会打通，并作为一个整体用于居住，那么我们此次购房就需要支付170万美金对应的豪宅税（Mansion Tax）！

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曾晖律师简介：

曾晖律师是Zeng Law Group, PLLC (纽约锦晖律师事务所）的高级合伙人。曾律师连续五年（2017、2018、2019、2020和2021）被美国路透社(Thomson Reuters)超级律师杂志 Super Lawyers评为 Rising Star。在美国执业律师中，仅有2.5%左右的律师能获得此荣誉。曾律师也被 Crain’s New York 杂志评选为2018 Leading Women Lawyers in NYC （纽约市前100杰出女性律师）。

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