为何除了管理费还需支付额外费用？浅析纽约市房地产买卖中的专属费用

【摘要】在纽约市的房屋交易中，买方有时会发现, 除了支付每月的管理费外，还有一项额外费用，称为专属费用（Special Assessment）。为什么在支付管理费后仍需支付这项额外费用？专属费用究竟是什么，它的来源又是什么？本文旨在一一解答这个问题。

一、什么是专属费用？

专属费用是由大楼的董事会对业主征收的额外费用，用于支付与大楼基本建设项目或其他不包含在常规运营预算中的重大项目相关的具体费用。

举例：A目前拥有一处Condo公寓，每个月除了支付800美元的管理费（common charge），还需要在接下来的5个月内, 每月额外支付90美元，以覆盖大楼电梯维修的费用（Special Assessment）。

二、为什么会有专属费用？

专属费用通常用于解决与大楼有关的一些突发、重大支出事项，这些事项可能未在最初的计划中考虑到，例如大楼的外墙需要立即维修但最初未计划在内。专属费用的常见用途包括：

• 大楼外墙、屋顶、电梯等的维修。

• 大厅等公共区域的翻新。

• 走廊地毯的更换。

• 屋顶露台的安装。

因为这些项目可能没有包括在大楼的工作储备金（Reserve Fund）中，或者因为目前大楼的财务状况一般，没有足够的工作储备金来支付这些大额支出，所以大楼不得不根据完成这些项目所需的资金向所有业主收取专属费用。

在此，我们举一个大楼理事会收取专属费用的示例，以帮助大家更好地理解专属费用。

中文解读：该大楼董事会向所有住户发出通告，为了满足纽约市建筑局（DOB）的规定以及纽约市的法律要求，大楼必须进行额外的外墙工作，而该工作并不在原有计划内。这项新的外墙工作需要额外的75万美元的支出，持续7个月，每个单元的住户将根据其公共比例按月支付相应的专属费用。

三、每个大楼都会有专属费用吗？

并非如此，专属费用在二手房交易中相对常见。这是因为二手房已经运营一段时间，可能会出现一些突发情况，需要额外的资金来完成一些项目。

四、专属费用的注意事项

在面对心仪的房屋和看似实惠的价格时，各位买家请务必不要急于签署合同，不要低估专属费用中可能存在的风险。

曾律师做出如下提醒：

• 事先确定是否存在专属费用

在正式签署合同之前，买方可以通过尽职调查的方式，向管理公司确认大楼是否存在专属费用。如果有，并且专属费用将一直持续到预计的过户日期之后，买方需要进一步了解专属费用的具体细节。

• 明确专属费用的用途、金额、起始日期和终止日期等细节

(1) 用途

如果专属费用用于大楼设施、外墙、装修等对大楼结构安全影响较小的项目，那么买方可能无需过于担心。

(2) 金额

董事会通常会根据每个单位所占的公共比例来分配专属费用。面对这项额外支出，买方需要考虑一旦加上这笔费用后，房价是否仍具有吸引力，以及自己是否有能力支付这些费用。

(3) 起始日期和终止日期

通常情况下，专属费用的安排是根据项目完成时间而定的，每位业主需按月支付，直到项目完成。然而，有时候，专属费用可能用于补充工作储备金，大楼董事会决定向每位住户永久性地收取一笔专属费用，这种情况下，专属费用实际上变成了每月物业费的一部分。买方需要考虑专属费用是暂时的还是永久性的。

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曾晖律师简介：

曾晖律师是Zeng Law Group, PLLC (纽约锦晖律师事务所）的高级合伙人。曾律师连续五年（2017、2018、2019、2020和2021）被美国路透社(Thomson Reuters)超级律师杂志 Super Lawyers评为 Rising Star。在美国执业律师中，仅有2.5%左右的律师能获得此荣誉。曾律师也被 Crain’s New York 杂志评选为2018 Leading Women Lawyers in NYC （纽约市前100杰出女性律师）。

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