房地产买卖中的FIRPTA到底是什么？

【摘要】Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA)是美国一项规范如何对外国人(Foreign Person)处置其美国的不动产利益(U.S. Real Property Interest, “USRPI”)所得收入进行征税的法案。一般情况下，外国人在美国的资本收益(Capital Gains)是免税的，但是FIRPTA规定外国人处置美国的不动产利益的所得需要缴税，且规定了受让方需承担预扣义务。我们将在本文详细讲解此法案在现实中的适用。

案例： A先生是非居民外国自然人。A先生在3个月之前购买了纽约一处房产。因为个人原因，A 先生希望将此房产出售。A先生需要基于非居民外国自然人身份，缴纳所需要的税费。买家B先生需要承担税款预扣义务。

1、谁承担纳税义务？

处置美国的不动产利益（“USRPI”）的外国人承担纳税义务，例如房屋买卖中的卖方A先生。

小知识：FIRPTA中的外国人并非仅指没有美国国籍的人，而是包括了非居民外国自然人 (Nonresident Alien Individual)、外国公司、外国合伙企业、外国信托及任何非美国主体。

“非居民外国自然人(Nonresident Alien Individual)”是美国税法下的一个概念，一般可以通过排除法来判断个人是否属于非居民外国自然人，即非美国公民(U.S. Citizen)且非外籍居民(Resident Alien)的个人。我们在本文中，将采取示意图的形式来协助大家初步判断FIRPTA是否适用自己。其中，如何判断在美时间是否达到31天和183天有更详细的规则，且根据个人所持签证不同而有所不同，本文中不做展开。

2、什么情形需要缴税？

外国人以任何方式处置美国的不动产利益（USRPI）所得的收入都需要缴税，包括但不限于出售、交换、转让、赠与、赎回不动产利益，或以不动产利益进行清偿、出资。

USRPI包括：

1) 对美国境内的土地、房屋、土地附着物以及与不动产使用有关的动产(如农用机械)享有的所有权及其他利益；

2) 在美国房地产控股公司(U.S. Real Property Holding Corporation, “USRPHC”)中持有的股权及其他利益。通常如果在法律规定的时点，一家公司所持有USRPI的公平市值超过其美国境内外所有房地产利益的价值以及其他用于商业目的的资产价值总和，那么该公司即为USRPHC。

3、缴多少税？

如处置方为非居民外国自然人，则处置所得视为与其在美国从事商业行为有关，和美国公民适用同样的个人所得税累进税率。根据个人婚姻状态、报税方式、所得收入等不同适用不同税率。

如处置方为外国公司，则处置所得同样视为与其在美国从事商业行为有关，和美国公司适用同样的企业所得税税率。

4、受让方的预扣义务(Withhold)

为了确保能从外国纳税人处征得相关税款，FIRPTA规定自2016年2月17日起，原则上当外国人处置USRPI时，受让方有义务预先扣除相当于处置价款全额15%的指定税额。处置价款全额包括以下金额的总和：1) 已支付或待支付现金；2）其他已转让财产或待转让财产的公平市值；3) 转让前后受让方为该财产所负或该财产上所负任何债务金额。如处置方为外国公司，那么公司在向其股东分配处置所得时，应当预扣相当于处置金额21%的税额。

*请注意：如果出让方是外国人但受让方没有按照规定预扣所得税，那么受让方本人也可能为出让方的纳税义务承担责任！ 即使出让方同意就受让方为其承担的纳税义务进行补偿，该等约定也未必能得到法院支持。

*比如：在一个房地产买卖行为里，如果卖家是非居民外国自然人，买家在过户的时候，需要预先扣除相当于处置价款全额15%的指定税额。否则买家会承担对应的责任。

同时，FIRPTA也规定了多种受让方不需要预扣所得税的情形。其中常见的例外情形包括：

1）自然人受让房屋后用于居住目的且受让价款总额不超过$300,000。一般为满足居住目的，在转让日后的前两个12月内，受让人或其家庭成员在该房屋内居住的天数必须超过房屋总使用天数的50%。但房屋空置的时间不计算在内。

2）转让方向受让方出具证明，证明转让方非外国人，并明确转让方的姓名、美国纳税人识别号、家庭地址或企业办公地址。

3）转让方可将上述“非外国人证明”交由合格代替人(Qualified Substitute)，由该合格代替人向受让方出具证明，证明其持有转让方的“非外国人证明”。合格代替人指负责完成房地产交易的人，包括律师或产权公司，但不包括双方的代理人。

4）取得美国国税局IRS核发的预提证明(Withholding Certificate)，免除受让方的预扣义务。核发理由包括预提金额将超过出让方的最高缴税义务、存在豁免情形、转让方或受让方签署了IRS认可的保证合同保证税款支付等。

5）转让价款为0。

5、受让方的报告义务

受让方需在转让日后20天内提交向IRS提交Form 8288和8288-A，报告并支付USRPI交易中预扣的所得税。

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曾晖律师简介:

曾晖律师是Zeng Law Group, PLLC (纽约锦晖律师事务所）的高级合伙人。曾律师连续三年（2017、2018和2019）被美国路透社(Thomson Reuters)超级律师杂志 Super Lawyers评为 Rising Star。在美国执业律师中，仅有2.5%左右的律师能获得此荣誉。曾律师也被 Crain’s New York 杂志评选为2018 Leading Women Lawyers in NYC （纽约市前100杰出女性律师）。

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