纽约商业租赁合同中的关键条款-转让、转租、延租条款

摘要：商业租赁合同内容繁杂，租客签署租赁合同时往往更关注租金、租期，对其他条款不甚细究。当真正出问题时才发现这些条款中也暗藏玄机。在本篇文章里，我们会重点讲解租赁合同转让或转租、延租条款。

租赁合同转让或转租条款(Assignment/Sublease)

就合同转让或转租，租客通常最关心两点：第一是否可以转，第二什么情况下可以转。通常房东对于租赁合同转让或转租的态度可以分为三种：

1) 完全禁止转让或转租。从租客的未来发展和灵活性考虑，最好能避免该类要求。

2) 经房东同意可以转让或转租，但房东有任意否决权。该类要求看起来似乎给了租客转让或转租的权利，但是否可转完全取决于房东的态度，对租客来说风险仍较高。

3) 经房东同意可以转让或转租，房东不能在没有合理理由的情况下拒绝、拖延转让或转租。这是目前比较合理且常见的约定。租客还可以进一步通过以下条款减少房东拒绝、拖延的可能性。

• 设置合理条件：首先尽量将转让条件限制为客观要求。其次，明确合理条件的具体标准。常见可考量的因素包括受让方所经营业务的性质、该业务是否符合承租物业的合规要求、受让方在行业中的声誉、受让方的经济实力、受让方是否提供担保、原租客是否仍承担责任、原租客是否存在违约情形。此外，如房东拒绝转让或转租，要求房东说明拒绝理由并提供相关支持材料。

• 设置回复期限：要求房东在租客提出转让或转租要求后一定时间内作出回复，如到期未回复视为同意转让或转租。通常该期限为10-30天。

• 免除原租客责任：通常房东希望租赁合同转让后，原租客仍对新租客的违约行为承担责任。租客可以商量对于经房东同意后的转让，转让完成后原租客不再承担租赁合同下的任何责任。

• 无需同意即可转：租客可以考虑要求在特定情形下，无需房东同意租客即可转让或转租。该类情形通常包括新租客为原租客的分子公司、新租客为上市公司、原租客因被收购导致需变更租客、新租客的信用等级或净资产达到一定要求。

延租选择权(Extension)

对于希望长久稳定地在同一物业经营的租客，在租赁合同中争取一个延租选择权会非常有帮助，这样租客有权选择在原租期届满时是否延租。如租客选择延租，房东需按照合同继续将房屋出租给租客。对于延期选择权条款的内容，租客需要关注以下内容：

延租的期间。

• 租客可以考虑设置一个长期的延期选择权，或多个短期的延期选择权。比如租客租满5年后有权选择再租5年，或租客租满5年后每满1年有权选择再延租1年。

延租期间双方是否完全按照原租赁合同的条款和条件执行。

• 如租金金额或租金计算方式是否改变；

• 原合同中租客的权利是否均持续有效，比如租客的优先购买权、移除附属物的权利、转让或转租权；

• 租客是否需承担新的义务。

行使延期选择权的程序。

• 租客什么时候可以行权以及行权的方式；

• 行权是否有前提条件；

• 通知的方式、程序及送达如何约定。

合同转让时的注意事项。

• 如原租赁合同中约定租客享有延期选择权，但租客之后将租赁合同转让给了第三方，那么最好在转让合同中明确约定新租客不享有延期选择权。

• 如新租客要求享有延期选择权，那么最好房东、新旧租客一致同意原租客仅对原租期内新租客的违约行为承担责任，租赁合同延期期间原租客不承担任何责任。

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曾晖律师简介:

曾晖律师是Zeng Law Group, PLLC (纽约锦晖律师事务所）的高级合伙人。曾律师连续三年（2017、2018和2019）被美国路透社(Thomson Reuters)超级律师杂志 Super Lawyers评为 Rising Star。在美国执业律师中，仅有2.5%左右的律师能获得此荣誉。曾律师也被 Crain’s New York 杂志评选为2018 Leading Women Lawyers in NYC （纽约市前100杰出女性律师）。

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