什么是房地产交易中的产权调查报告和产权保险？

【摘要】 在纽约的房产交易中，产权调查和清理是最重要的部分。通常来说，一个房产的交易过户次数越多，那么体现它全部所有权转让历史的产权调查报告（Title Report）就会越冗长和复杂。在房地产交易中，动辄数百页的产权调查报告是非常常见的。我们在本文中将对产权报告进行系统讲解。

1. 产权调查报告（Tittle Report）是什么？我们为什么需要重视它？

房产交易中最重要的步骤之一，就是产权调查和清理。买家律师会向产权公司（Title Company）订购产权调查报告（Title Report），对房产所有权记录等进行彻底检查，从而调查该房子的产权上是否有未还清的担保、是否存在拖欠地税、物业管理、市政府罚单等债务情况。如果房产产权存在瑕疵，则需要卖家在此阶段清理瑕疵，从而保障买家过户后的财产权益。当产权确认无瑕疵(title clear) 且符合其他过户条件时，买卖双方才可安排过户。

产权调查对于房屋过户至关重要。买家律师需要确认，现任屋主（卖家）对房屋有完完全全的所有权，并无任何拖欠的债务。如果律师对房屋产权审查的不仔细，过户后，买方可能买到带瑕疵的产权，并需要为前屋主偿还未尽的贷款，地税等各种各样的债务。因此房地产交易中的产权调查报告万万不可小觑，必须要谨慎对待才能确保买入的房产产权，完完全全归属于客户。

2. 产权调查报告（Tittle Report）一般都包括哪些内容呢？

产权调查报告（Tittle Report）一般会包含如下内容：

• 买家在过户时将购买的产权保险情况

• 房屋历史交易情况

• 贷款情况：房屋的贷款、扣押权归属于房子本身，而不随房主转移。如果此贷款没有被及时发现，那么前房主留下的未偿还的贷款等将成为新房主的责任，需要由新房主去偿还。

• 交税情况

• 买卖双方未解决的法律纠纷

3. 产权保险（Title Insurance) 是什么？为什么要购买产权保险？

产权调查报告的作用是：审查房产的历史记录，力求在购买之前就消除产权问题。

产权保险的作用是：房产或多或少都可能会出现产权问题，甚至在产权调查员仔细做产权调查报告，仔细搜索公共记录之后也可能无法发现一些问题。产权保险的作用在于，若产权存在产权报告中应记载但却遗漏的瑕疵和纠纷，且给被保险人（买家）带来损失时，保险人将负责消除产权瑕疵与纠纷，或由其在保险金额范围内给予赔偿。

产权保险一般可以担保下列产权缺陷：

• 不恰当签署文件

• 在记录法律文书时或者把法律文书编入索引时出错

• 伪造或欺诈

• 未披露继承人或者缺失继承人

• 未缴税或者未缴评估费

• 未偿付的判决和留置权

• 未撤销抵押

• 心智能力不正常情况下的房契转让

• 诈骗犯冒充土地的真正业主

• 潜在的买方由于产权的状况而拒绝接受产权

如果在购买房屋后出现了保单涵盖的产权问题或产权缺陷，产权保险公司会在背后保护买家。

4. 产权调查报告和产权保险的重要性

纽约市很多动辄近百年甚至两百年的房产，很容易因产权不清而发生纠纷。而在发生纠纷时，屋主手中的产权调查报告及购买的产权保险，便是保障屋主产权的证明。

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曾晖律师简介:

曾晖律师是Zeng Law Group, PLLC (纽约锦晖律师事务所）的高级合伙人。曾律师连续三年（2017、2018和2019）被美国路透社(Thomson Reuters)超级律师杂志 Super Lawyers评为 Rising Star。在美国执业律师中，仅有2.5%左右的律师能获得此荣誉。曾律师也被 Crain’s New York 杂志评选为2018 Leading Women Lawyers in NYC （纽约市前100杰出女性律师）。

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