我希望在纽约用公司名义买房，我需要注意哪些细节？

【摘要】在我所处理的地产案件里面，有不少买家基于税务、投资等各种原因，都选择了采用公司的名义购买房产。如果客户希望用公司 (LLC, INC) 名义在纽约买房，需要注意哪些细节呢？我们将通过本文做一个全面讲解。

1. 公司成立文件是否完备？

公司成立文件如同买家的“身份证明”，没有公司成立文件，就无法实现买房这一交易。我们以LLC形式的公司举例，在房产交易中，买家需要向产权公司提供如下文件：

• LLC 成立文件 (Certificate of Incorporation)

• LLC税号 (EIN Letter)：EIN税号是美国联邦税局 （IRS）用于识别美国公司纳税的编号, 买家可通过会计师向IRS申请。

• LLC 登报通告完成证书 (Certificate of Publication): 纽约州对于LLC公司有一项特别的登报通告要求（Publishing），即：在纽约州新注册成立的LLC公司都必须在县(County)指定的报刊上通告连续六个礼拜，报纸要求包括必须一个周刊和一个日报。登报完成之后，政府会颁发登报通告完成证书 (Certificate of Publication)，从而证明LLC已经履行了登报要求。

• LLC 内部运营协议（Operating Agreement）: 此协议主要阐明LLC的成员是谁，以及他们拥有的公司百分比。

曾律师提醒：若在过户时，LLC尚未获得1）EIN 税号和2）LLC登报通知完成证书，律师可同产权公司协商，用公证声明 (Affidavit) 替代。比如，我所的一些国际买家，并没有美国的社会安全号（SSN）。基于此，他们控制的LLC并不能在网上直接申请税号，而需通过传真（fax） 形式向IRS申请税号。 IRS 对此类案件的处理时间一般是1-2个月，这便导致了LLC在过户的时候（比如全现金交易）尚未获得税号。基于此，LLC 的相关人员需要提供一份公证声明 (Affidavit)，证明LLC已经在申请税号，但尚未获批。

2. 若公司相关人员无法亲自参与过户，委托过户协议是否准备好？

很多国际买家因自身工作繁忙，并不能亲自参与过户。在用公司购买房产的案件中，以 LLC为例，公司需要提供一份内部协议(LLC consent), 授权律师或他人处理过户事宜。

案例：客户A长期在中国工作。基于对纽约房地产市场的看好， A准备购买一套投资房。在同会计师沟通后，A决定用XYZ LLC公司持有房产， A是XYZ LLC 100% 持有人，且是管理成员(managing member）。

因为工作忙碌， A无法在过户当天飞往美国签字。基于此， A跟律师提前沟通，代表XYZ LLC公司签署了一份内部同意协议 （LLC Consent），授权律师代理其参加过户，并对重要文件进行签字。

曾律师提醒：在买家无法亲自参加过户的情况下，如果买家是个人，需要准备授权委托书(Power of Attorney )。如果买家是公司形式，需要准备内部授权协议（Consent）。

3. 银行是否同意贷款？

银行在贷款时，一般对买家形式（个人或公司）没有特殊要求。但某些类型的贷款，比如不查收入的贷款，可能不允许通过公司形式购买房产。我们建议买家在合同签订之前，提前跟银行咨询清楚具体要求。

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曾晖律师简介：

曾晖律师是Zeng Law Group, PLLC (纽约锦晖律师事务所）的高级合伙人。曾律师连续四年（2017、2018、2019和2020）被美国路透社(Thomson Reuters)超级律师杂志 Super Lawyers评为 Rising Star。在美国执业律师中，仅有2.5%左右的律师能获得此荣誉。曾律师也被 Crain’s New York 杂志评选为2018 Leading Women Lawyers in NYC （纽约市前100杰出女性律师）。

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